Wat houdt een DBFMO-contract in, en hoe geeft Facilicom daaraan invulling?
Het begrip PPS (publiek-private samenwerking) drukt min of meer een intentie uit; de contractrechtelijke uitwerking van die intentie kan echter verschillen. Een veel voorkomende vorm is die van het DBFMO-contract, een afkorting van Design, Build, Finance, Maintain and Operate.
In een DBFMO-contract is de marktpartij/het consortium van marktpartijen niet alleen verantwoordelijk voor de financiering, het ontwerp en de bouw van een object, maar ook voor het onderhoud van het gebouw en het leveren van (een gedeelte) van de facilitaire diensten gedurende een bepaalde looptijd (bijvoorbeeld 25 of 30 jaar). Voor de overheid betekent dit dat zij niet langer afzonderlijk onderhandelt met architecten, aannemers, banken, schoonmakers en veiligheidsbedrijven, maar dat al die particuliere partijen zich verenigen in één consortium dat van begin tot eind verantwoordelijk is, van ontwerp tot onderhoud van, bijvoorbeeld, een gevangenis of rechtbank. Daarbij is natuurlijk essentieel dat zowel het gebouw als het complete pakket aan voorzieningen en facilitaire dienstverlening voldoet aan de wensen/past bij de cultuur van de aanbestedende overheidsdienst. Die laatste is in de regel dan ook nauw inhoudelijk betrokken bij ontwikkelingsfase.
De realisatie van een DBFMO-contract (Design, Build, Finance, Maintain en Operate) is meestal een langdurig en ingewikkeld proces, omdat er vaak veel partijen bij betrokken zijn. Zo is bij het meest recente voorbeeld van een geslaagd DBFMO-contract – de geplande realisatie van een nieuw kantoorgebouw voor de Belastingdienst in Doetinchem door Facilicom Services Group – sprake van maar liefst vijf contractpartijen: de Rijksgebouwendienst als aanbestedende partij, de Belastingdienst/Oost én de Belastingdienst/Centrum voor FD als gebruikers, de gemeente Doetinchem als faciliterende partij bij de gebiedsontwikkeling en uiteraard Facilicom als (realiserende) marktpartij.
DBFMO-contracten zijn dan ook zeker nog geen gemeengoed. Het vraagt met name bij de ‘opdrachtgever’ (hoewel we daar in een PPS-constructie strikt genomen niet van spreken) vaak een ingrijpende cultuuromslag, omdat deze van oudsher gewend is allerlei deelcontracten tot op de bodem uit te onderhandelen. Tegenstanders vinden dan ook dat dergelijke contracten de overheid teveel op afstand zetten, te weinig flexibiliteit bieden en te hoge transactiekosten meebrengen. Voorstanders wijzen op het grote voordeel dat de overheid alles in één hand houdt en zo een flinke efficiëntieslag kan maken (‘one stop shopping’).
Expertise optimaal inzetten Facilicom kan – en dat is uniek in de markt – als zelfstandige partij vrijwel volledig invulling geven aan een DBFMO-contract. Dat komt omdat de diverse bedrijfsonderdelen (dochtermaatschappijen) van de groep elk over de in enige fase van het traject benodigde expertise beschikken, al dan niet in samenwerking met vaste partners. Die expertise kan bovendien optimaal ingezet worden, omdat er bij een dergelijk contract sprake is van een ‘outputgerichte specificatie’. De aanbestedende partij legt vast aan welke eisen zaken als beschikbaarheid, klimaatbeheersing en schoonmaak moeten voldoen, en laat het aan Facilicom over hoe het best (en meest efficiënt) aan deze eisen tegemoet kan worden gekomen. Volgens ditzelfde principe zal ook het eerder genoemde kantoor van de Belastingdienst gerealiseerd gaan worden.
Inhoudelijk gaat het bij dit specifieke DBFMO-contract om vijf disciplines.
Design
In samenwerking met MAS Architectuur tekende Facilicom voor het ontwerp van het gebouw, waarbij sprake was van een integrale aanpak. Daarbij worden al in de ontwerpfase keuzes gemaakt vanuit de levenscyclusbenadering: niet de eenmalige oprichtingskosten, maar de Total Cost of Ownership zijn doorslaggevend.
Door in een vroegtijdig stadium de relevante van beheers- en onderhoudsaspecten mee te nemen in het ontwerp is het mogelijk een kantoorgebouw te realiseren dat meer dan gemiddeld economisch, efficiënt en gebruiksvriendelijk is. Om een optimale balans tussen architectonische, bouwtechnische en facilitaire elementen te kunnen realiseren is een multidisciplinair projectteam ingericht. Daarin zat niet alleen de architect, maar ook een adviseur Facility management en Facilitaire dienstverlening, een adviseur Veiligheid en Beveiliging, een adviseur Catering, een adviseur Schoonmaak en Reststoffenmanagement, een adviseur Design & Build en Beheer & Onderhoud, een adviseur Financiële zaken en een adviseur Juridische zaken. Het proces als geheel werd aangestuurd door een tendermanager.
Facilicom deed met deze multidisciplinaire aanpak al eerder ervaring op met de realisatie van het eigen hoofdkantoor, dat inmiddels bekend staat als ‘het meest facilitaire gebouw van Nederland’.
Build
Facilicom zal het Doetinchemse kantoorgebouw in eigen beheer gaan realiseren via de divisie Breijer Bouw en Installatie. Deze middelgrote bouwer is gespecialiseerd in zogeheten ‘integrale’ bouwprojecten. Bij deze aanpak worden de disciplines bouw, elektra en werktuigbouwkundige installaties onder een eenhoofdige leiding geplaatst. Hiermee bereikt Breijer verlaging van de faalkosten door een betere afstemming onderling. Ook in het PPS team is deze aanpak al toegepast hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot een state of the art ontwerp zowel bouwkundig als installatie technisch.
Finance
Gewoonlijk maakt een financiële instelling onderdeel uit van het consortium. In dit geval financiert Facilicom het project echter volledig zelf. Er is dus geen sprake van externe (project)financiering.
Maintain
Het gaat hierbij om het zogeheten Technisch Beheer van het pand, dat wil zeggen alle activiteiten die nodig zijn om het pand in optimale (gebruiks)conditie te houden. In vaktermen spreekt men ook wel van ‘hard services’: onderhoud aan installaties, gevels, daken, schilderwerk, glas enzovoorts. Dit wordt een verantwoordelijkheid van Breijer Bouw en Installatie, die daartoe gespecialiseerde business units heeft (waaronder Breijer Glas, Breijer Betonconservering, Breijer Technisch Beheer, Breijer Ventilatietechniek en Breijer Brandpreventie).
Operate
Ook de zogeheten ‘soft services’, ofwel klassieke facilitaire diensten worden door Facilicom ingevuld met eigen divisies en/of partners. Hierbij moet gedacht worden aan voorzieningen als bewaking en beveiliging (Trigion Beveiligingtechniek), catering (Prorest), schoonmaak en reststoffenmanagement (GOM) en het gehele management van al deze activiteiten (Facilicom Facility Solutions). Om een optimaal verloop van de processen te garanderen gaat Facilicom ook een multidisciplinair team op locatie verzorgen, waarbij de traditionele ‘schotten’ tussen de disciplines zoveel mogelijk weggenomen zullen worden en wordt ingezet op (toekomstige) synergetische effecten in de dienstverlening.
Doel van het DBFMO-contract is, kortom, het leveren van meerwaarde van integrale dienstverlening voor de Belastingdienst Doetinchem. De geïntegreerde aanpak staat naast een hoge doelmatigheid en flexibiliteit garant voor een aanzienlijk efficiencyvoordeel.
|
|